Плюсы и минусы товариществ собственников

Товарищества собственников как альтернативная государственным жилищно-­коммунальным службам форма эксплуатации жилищного фонда возникли в первые годы суверенной Беларуси. Накоп­лен большой опыт, хотя и недостатков в этой системе хватает. В последнее время работу ТС часто критикуют, иногда заслуженно, а частенько и огулом, не вникая в особенности функционирования этой системы.

Недавно довелось общаться с тремя председателями товариществ, которые десять и более лет управляют домами, в основном находящимися в микрорайоне Билево. Скажу сразу, что уровнем компетенции, ответственности и преданности своей профессии эти три женщины — Ольга Котова, Оксана Кравченко и Елена Раловец — приятно поразили. Я бы с большим удовольствием пользовалась услугами именно таких руководителей жилфонда. Хотя проблем и преград для эффективной работы у товариществ собственников много, объективных и субъективных. Создаются организации для управления домами без материальной базы, на самоуправляемой основе, где все ключевые решения должны приниматься общим собранием, большинством голосов. Как они преодолевают эти проблемы? Что надо решать на различных уровнях власти, чтобы ТС работали эффективнее? И какие стерео­типы нашего поведения по отношению к общему имуществу в многоквартирном доме необходимо изживать, иначе по большому счету эта форма управления будет хромать не меньше, чем обслуживание гос­организациями? Ответы на эти вопросы знают мои собеседницы.

Никакой уравниловки

У товарищества собственников «Лазурит», председателем правления которого является Ольга Котова, есть свой офис. Здесь на стене висит диплом Международной ассоциации менеджмента недвижимости за второе место в конкурсе среди ТС по Витебской области за 2013 год. Для Ольги Геннадьевны ее нынешняя работа — это любимое дело, профессия. Она имеет высшее экономическое образование, периодически повышает свою квалификацию, проходя обучение на специальных курсах по управлению общим имуществом, бухгалтерскому учету, охране труда, пожарной безопасности, правоведению, по безопасности электро­ и газового оборудования, организуемых факультетом переподготовки кадров ВГТУ и минскими вузами. А также участвует в обмене опытом работы по управлению жилфондом в других странах: Германии, Литве, Латвии, Украине, России. В правлении «Лазурита» базируется штаб нескольких ТС, работу которых также координирует Ольга Котова. Она вводит в курс дела:

— Доходы товарищества собственников — это плата за техобслуживание по установленным государством тарифам и доходы от аренды, если где­-то общее имущество сдано. У каждого дома свои счета в банке (основной и депозитный), это отдельное предприятие, и с учетом общей площади ежемесячно собирается большая или меньшая сумма. Расходуются деньги тоже строго на целевые нужды каждого дома, никакой обезлички. Они идут на заработную плату персонала (теп­лотехник, сантехник, ответственный за электрохозяйство, уборщик подъездов, дворник, бухгалтер, председатель), обслуживание оборудования, всех видов сетей до запорной арматуры в квартирах, а также на инвентарь, канцелярские товары, оплату услуг банка.

С реформой ЖКХ разделены статьи «техническое обслуживание» и «текущий ремонт». По законодательству текущий ремонт может выполняться как за счет собственников, так и за бюджетные деньги. Последние, пока их для ТС хотя бы немного выделяют, мы стараемся освоить по максимуму.

Освоить — это просто сказать. На самом деле нужна огромная предварительная работа, в ходе которой собираются заявки жильцов: где есть трещины на стенах, подтекает балкон, ощутима сырость и так далее. Затем председатель проводит среди подрядных организаций тендер, выигравшая его организация обследует эти квартиры, готовит смету, председатель с комиссией составляет предварительный дефектный акт, подает его для утверждения в администрацию района для дальнейшего согласования финансовым отделом горисполкома. В случае одобрения и выделения средств финансирование идет через государственное казначейство, расходование каждого рубля очень строго конт­ролируется. Это сродни хождению по лезвию ножа, потому многие председатели не хотят обременять себя лишней ответственностью (да и уметь надо все это грамотно делать). Но только не Ольга Котова. Она и хочет, и умеет, и считает необходимостью стучаться в любые двери! И хотя билевские дома
сравнительно новые, первое ТС она запус­­кала в 2007 году, ждать, когда проблемы будут нарастать со скоростью снежного кома, считает Ольга Геннадьевна, нельзя. Хороший председатель действует на упреждение.

Заведомые убытки

Поскольку работа требует, председатели ТС с годами становятся еще и хорошими экономистами. Анализ затрат — главное в их повседневной деятельности. А здесь очень много «но». Говорит Оксана Кравченко:

— Дотации государства ТС на техобслуживание метра квадратного общей площади при установленных предельных тарифах с каждым годом уменьшаются. Там, где есть аренда, они исключены вовсе. И если при обслуживании ЖРЭТом возможно перераспределение средств, у нас такое недопустимо. Но ведь инженерное обустройство домов разное, отсюда существенно отличаются и расходы на их обслуживание. Мы просим, доказываем, что должен быть индивидуальный подход. В домах, где много подъездов и нет лифтов, мусоропроводов, при хорошем председателе, упреждающем возникновение больших проблем и аварийных ситуаций, окупаемость обслуживания обеспечивается. А вот высотки свыше десяти этажей, где два лифта в подъезде и энергозатратная система дымоудаления, заведомо убыточны. Нашей архитектурной службе, прежде чем разрешать такое строительство, надо думать о том, как будут обслуживаться эти дома после перехода ЖКХ на бездотационную работу. Например, уже сегодня люди платят за электроэнергию для лифта и освещение общих мест по установленным тарифам, а ТС при этом рассчитывается с поставщиком по счетчику. Откуда брать зависающую в воздухе разницу, если эти суммы не совпадают? В товариществе приходится дополнительно выставлять платежи жильцам, которые не хотят даже вникать в экономику: мол, все, что было у меня в жировке, я заплатил…

Но ведь так, если вдуматься, наверняка получается в ряде случаев и при обслуживании ЖЭУ. Значит, средства просто опять же перераспределяются между домами или банально идет недофинансирование отрасли, что неизбежно сказывается на качестве ее работы.

Бремя неплатежей

Еще одна пока неразрешимая проблема для успешной финансовой деятельности ТС — неплатежи за услуги. Собеседницы рассказали, что в первую очередь это касается ранее активно получавших квартиры большой площади многодетных семей. Некоторые из них при своих низких доходах теперь не в состоянии платить: в семье один работающий, да и тот с низкой зарплатой. Им посылают уведомления, требования, а они в ответ разводят руками, готовы даже в жилье меньшего размера переехать. Два жильца из числа бывших сирот спустя время оказались в местах не столь отдаленных за совершенные преступления, причем на большие сроки. Квартиры за ними сохранены, но начисляемые суммы платежей опять же повисли в воздухе. Председатель ТС собрала пакет документов, оформила нотариальную надпись на взыскание большой задолженности с заработка осужденного. А из колонии пришел ответ, что он настолько мал, что и перечислять нечего. Но кто должен покрывать эти суммы, на кого их переложить? Новый Жилищный кодекс позволяет использовать для возмещения убытков по техобслуживанию членские взносы. Но их ведь тоже надо собрать.

Экономить только через рубль

Не так давно председатели ТС были в Минске, где обсуждалась актуальная проблема вывода из эксплуатации мусоропроводов. Опытом делился глава ассоциации товариществ собственников из Латвии. Он сообщил, что постоянно просит обслуживающие организации делать мониторинги качества работы, чтобы что­-то улучшать, совершенствовать, повышать информирование жильцов по всем проблемам. Многие из них решаются путем применения дифференцированных тарифов. Например, те, кто решит сохранить мусоропроводы, чтобы можно было вынести ведро в тапочках, должны платить больше, чем пользующиеся контейнерными площадками.

— Большая проблема в том, — объясняет Оксана Кравченко, — что мы не хотим понимать простую истину. Квадратные метры квартир многоэтажного дома — это совсем небольшая часть в смысле затрат на обслуживание.

— Стены, крыша, подвальные и чердачные помещения, места общего пользования, инженерные сети, работа оборудования — вот основные расходы, во всем этом тоже есть доля каждого собственника, — добавляет Ольга Котова. — И он должен нести эти затраты сообразно площади квартиры, а не исходя из числа зарегистрированных людей. В западных странах, покупая жилье, собственник приобретает и ответственность, подписывает договор с обязательствами по его содержанию. Если в доме есть лифт, надо нести расходы на его эксплуатацию, даже если ты всегда пользуешься только лестницей.

Если в подъезде живут люди, не берегущие общую собственность и ломающие те же светильники, пожарные извещатели, разрисовывающие стены, расходы для всех неизбежно вырастут. А еще надо учитывать, что на дополнительные эксплуатационные затраты нередко обрекают собственников «накосячившие» строители. Если в период строительства что­то сделано с нарушением, и это не устранено в течение гарантийного срока, расхлебывать опять же приходится всем и долго в ходе эксплуатации дома.

Издержки самоуправления

Органом управления ТС является его общее собрание. Решения принимаются большинством голосов его членов. На собрания, как правило, их приходит не более 10 процентов. К отчету о работе за год надо, чтобы всю деятельность проверила ревизионная комиссия. В нее нужно включить людей компетентных — с экономическим, бухгалтерским, юридическим образованием. Нюансов море, в документации надо разбираться. Например, расходы на замену лампочек в подъездах — это техническое обслуживание, а вышедшего из строя или уворованного светильника — уже текущий ремонт. Самоуправляемой организации собрать кворум, как правило, не удается, потому приходится тратить лишние силы и средства на письменное доведение до каждого решений правления.

Или взять курение в подъезде, нарушение других правил эксплуатации жилфонда. Председатели, если не дает плодов разъяснительная работа, должны наказывать нарушителей. Опять дилемма. Должность­-то у них выборная. Завт­ра этот нарушитель должен голосовать за переизбрание председателя. Но, несмотря на все подобные издержки, собеседницы не раз подчеркивали, что очень любят свою работу, подходят ко всему ответственно, отдают ей гораздо больше времени, чем положено по трудовому законодательству и прописано в уставе. На связи с жильцами они и днем, и поздним вечером, в отпуске, в праздничные дни, во время болезни. Проблемы решают быстро, без лишних проволочек. Напрямую звонят собственники и другим работникам товарищества. Заявки на ремонт оставляют в группе ТС во ВКонтакте, других соцсетях. Система очень демократичная. Здесь, как бывает в ЖЭУ, не ответишь, что новых лампочек взамен перегоревших до Нового года не будет. Назавтра должна гореть!

Председатели — люди с нелинейным мышлением: и юристы, и инженеры, и технадзор, и психологи, когда разбирают конфликтные ситуации, соседские распри по поводу шума и так далее. Они говорят об этом как об издержках профессии, своей работы, в которую втянулись, которую выполняют качественно, несмотря ни на что. Это тот случай, когда ТС работает действительно на основе самоуправления. А не самоуправства, чем порой грешат в системе товариществ отдельные председатели и дискредитируют ее как альтернативу.

Впрочем, человеческий фактор во многом имеет решающее значение и в государственной системе ЖКХ. Задумывалась альтернативная форма обслуживания для развития конкуренции. Все ли получилось, был ли в этом смысл? Частично ответ на этот вопрос даст прочитанный недавно отзыв в Интернете: «В нашем товариществе электрика и сантехника все в лицо знают, приходят они вечером в удобное время. А вот знакомая живет в микрорайоне Юг‑7. Пыталась как­-то электрика вызвать, прождала весь день, с работы отпросившись, а он так и не пришел. А когда в ЖЭУ снова позвонила, оказалось, он один там на весь участок, и работает с 8.00 до 17.00, поэтому ждите завтра. Пришлось просить помочь ей электрика нашего ТС».